人生100年時代は家の建替が2回必要な場合も！？持ち家派が準備すべきお金の話

人生の中でも大きなイベントと言えば、みなさんはどんなことを思い浮かべるでしょうか？就職や結婚、出産や子育て、相続をイメージした方もいらっしゃるかもしれません。

これからの人生を設計するにあたって、こうしたライフイベントとどのように向き合うかを考えることは、自分が理想とする毎日を過ごすためにもとても大切なこと。できる限り納得した姿に近づけるようにしたいものですね。

そこで今回は、ライフイベントのなかでも大きなお金が動く「住宅購入」について、人生100年時代ではどのように向き合う必要がありそうか、考えてみたいと思います。

日本では、一戸建を持ち家とする人が圧倒的多数

総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年10月1日現在における日本の総住宅数は6,063万戸。住宅の建て方は、一戸建が2,860万戸で住宅全体の54.9％、ついで共同住宅が2,209万戸（42.4％）とあります。住宅全体に占める持ち家住宅は61.7％、なかでも一戸建は持ち家が92.0％と圧倒的多数派なようです。

そんな一戸建住宅を手に入れた人は「無事に暮らせるようになってホッとした」と感じているかもしれませんね。
しかし、安心するのはまだ少しだけ早いかもしれません。これから人生100年を過ごす場所として、いつまでも安心できる場所となるよう適切にメンテナンスをし続けなくてはならないからです。
では、どのようなメンテナンスが必要なのでしょうか？

一戸建ての持ち家に必要なメンテナンスとは？

これまで賃貸住宅に暮らしていた人はもちろん、実家が一戸建てだったとしても「実際にどんなメンテナンスが必要で、費用はどのくらいかかるのか」について詳しくは知らないという人も少なくないでしょう。
どんなところに気を配って手入れしていくべきなのか？工学院大学建築学部非常勤講師で、リフォームや空き家リノベーション、まちづくりも行なっている保清人氏にアドバイスをもらいながら改めて確認していきましょう。

ここで、イメージしやすいよう、仮想のモデルとして前田義之さん（38）を例に挙げたいと思います。
前田さんは8年前に結婚。結婚2年後に第一子が生まれたことがきっかけで、都内に一戸建ての建売住宅を購入しました。いまの家に住み始めて6年目。日々のお掃除は妻の美保さんが、週末には家族全員で水回りなどの掃除を丁寧に行ないます。やんちゃ盛りのお子さん（6つ）はお部屋の片付けは苦手ですが、水遊び感覚で楽しめるお風呂掃除や庭の手入れは大好き。積極的に協力してくれます。

築1〜5年の間は自分たちで対応できる！特に注目すべき場所は？

まだ劣化が少なく、新築のにおいも残る時期です。ただ、内装のクロスや床にはお子さんの落書きやいたずらの跡も…。いつかこれを懐かしむときがくるかもしれません。
一方、外壁は特に大きなキズなどもなくキレイなまま。ですが、義之さんは、屋根・雨どいなどに塵や土がたまったり、雑草が生えないよう定期的にチェックをしています。

☆専門家のアドバイス
築浅の時期でもしっかり手入れをしたいのは、雨どいなど住宅の外の設備です。雨どいは雨や雪解け水を流すためのもの。何かを溜めることを前提としていないので、重さに弱いということを覚えておいてください。状態にもよりますが、少しの積雪や大雨で重量が増し、破損することはよくあることです。義之さんのようにチェックするのはもちろんですが、できれば脚立などに登って破損しているところがないか、十分に調べるようにしたいですね。

これを地域の清掃サービス業等にお願いすると、およそ1万円～といった費用を提示しているケースが多い印象です。ただし、脚立での作業か、足場を組んでの作業かで、そのコストは10倍以上になることもあります。もしお願いする場合はしっかりと見積もりをとることをオススメします。

雨どいに限らず、住宅周りの設備にはプラスチック製のものが使われることが多々あります。軽さなどのメリットはありますが、紫外線に弱く、経年劣化でもろくなりがちなため、一定程度の年数が経ったら新しいものに付け替えることも想定しておきたいところです。

雨どいにゴミや砂が詰まってしまうと水の行き場がなくなり、水が溢れて屋根壁にしたたって防水や壁面の劣化といった問題も出てきます。そうした意味でも、雨どいの清掃はこまめにやりましょう。

クロスの劣化が気になる築5〜10年。張替えは意外にコスト高に

お子さんもずいぶんと大きくなり、お友達やそのご家族を招いてホームパーティーをする、なんてこともありそうな築5〜10年のころ。一家団らんの際にふと見ると壁の汚れや細かな破れが目立つようになってくれば、「そろそろクロスの張替えを」という話も持ち上がるかもしれません。
色や柄など、なかなか決められないものですが、選ぶひと時も楽しみたいものですね。

☆専門家のアドバイス
クロスの張替えに関する広告を見ると、「1m²1,000円～」と記されているものが多いようです。しかし、実際にはクロスの張替えは広範囲にわたることが多くなる、ということを覚えておきましょう。

目安で言うと、壁面のクロスは（床の面積＝天井面）よりも約4倍程度の面積になります。さらに、部分的に張り替えても、張り替えない部分との差が浮き彫りとなり、結局、一部屋丸ごと変えたくなる、なんてことは少なくありません。汚れやすい部分は柄物や濃色のクロスにするか、板張りやタイル張りなどにした方が長年のメンテナンスを考えるとコストパフォーマンスがよい場合も考えられます。

築10〜15年にはライフスタイルに変化が。場合によっては増築や改築も

設備の更新時期と言われるのが築10〜15年のころ。タイルの傷みや場所によっては外壁の傷みも目につき始めるかもしれません。
また、お子さんが随分大きくなるころなので、家具の買い替え等だけでなく、一部の改築も考えたくなるかもしれません。もし第二子が生まれていたなら、その需要は高まるでしょう。

☆専門家のアドバイス
屋根の防水については、メーカー保証は条件付きで基本的に5年間〜最長で10年間。このころにはあらためて防水処理を施す必要が出てきます。費用としては、1m²あたり5,000円～1万円の広告が多いようです。屋根は傾斜がない陸屋根の場合およそ30m²～75m²程度でれば、30万～70万円。施工の諸経費等々含めると100万円程度になることもあるようです。少しまとまった費用になるので、事前に準備をしておくと安心です。

家は安らぎと憩いの場所ですが、同時に雨や紫外線から退避する場所、という側面も持ちます。それらを防ぐ屋根の役割は非常に大きいので、メンテナンスもしっかりとしておきたいですね。

昨今は軒下が深い住宅が少ないため、壁が雨風にさらされることから、外壁面のメンテナンスも屋根同様に重要です。まずは建物の外皮をメンテナンスしましょう。クロスの張替えと同じく、壁面は面積が多く、北面であるか南面であるか、はたまた西面か、太陽にどう面しているか、隣家や高木や緑があるかどうか、といった条件によって劣化の具合も変わります。
それらを踏まえて、塗装して終わりにするか、長い平板を鎧のように張り合わせるサイディングで対応するか、タイル張りにするかなどを検討すると良いでしょう。外壁は周囲の環境や街並みのトーンとの兼ね合いも考え、周辺環境とのマッチングや改善も視野に入れるといいですね。

家族が増えた場合、間仕切りやベッドルームの増築だけでなく、家具（ベッド、机、椅子、照明、空調）の購入も必要になってくるものです。そもそも家を設計したり購入したりする段階である程度見越しておき、可変できる間取りにしておくことをオススメします。

すっかり住み慣れた築15～20年の我が家。そろそろ入れ替えの時期に…

新築した際に購入・設置した設備機器、空調機器も築15～20年のころにはすっかり時代遅れになっていることでしょう。光熱費のことを考えると、入れ替えを検討したくなる時期です。そのころにはもっと革新的な製品が登場しているかもしれませんね！

また、一般的に内装、外観ともに入れ替えを検討し始めるのがこのころです。お家の内側も外側もすべてをいっぺんにリニューアルするか、一部だけを刷新するか、悩ましいところですね。

☆専門家のアドバイス
住宅の設備といえば、空調設備や冷蔵庫、洗濯機、テレビなどの家電製品。その買い替えは、それに係るエネルギー、電気代、ガス代削減のチャンスとも言えます。ただし、エアコンや冷蔵庫などを買い替える場合は、機種によりリサイクル料金が決まるのでご注意を（家電リサイクル法）。

年数にかかわらず、エアコンを稼働させるために必要な冷媒用のガスが切れていないか、利用前の季節に点検しておくことは忘れずに。効きが悪くなったと感じたときは特に要注意です。
家屋の暑さ対策と省エネ対策として、窓面や屋上・壁面の遮熱を目的に緑化を施し、建物の内と外を冷やすよう工夫してみるのもオススメです。

築20〜25年。家主の勇退に合わせて二世帯暮らしや終の棲家としての準備も

築20〜25年のころ、義之さんは勤めていた会社の（一度目の）勇退時期を間近にします。一方、お子さまが独立したり、人によっては二世帯で暮らすことを考え始める時期も訪れるころです。
そうなった場合、建替（増築、減築）も視野に入れる必要が出てきます。

☆専門家のアドバイス
増築か減築かいずれも初期費用はかかりますが、ライフスタイルに合わせて検討しましょう。二世帯になる場合は、その土地で決められている面積以上は建てられないことを確認しながら、建築確認の申請等も必要になります。その場合は、耐震について満足しているか、家全体の構造を検討する必要もあります。

もし十分に満足していない場合は、リフォームによる耐震補強よりも新築したほうがコストパフォーマンスがよい可能性もあります。いずれにしても、固定資産税がアップするかもしれませんので「リフォームや増築、減築の費用以外にどの程度の費用がかかるか？それは一度で済むのか、これからずっと続くものなのか？」を確認し、自分たちの収入に見合ったものなのか、冷静に判断したいところです。

また階数が3階、4階になる場合はエレベーターの設置や構造の問題もでてきますので、慎重に計画しましょう。戸建て1階部分の増築は、20万円/m²～になりますが、2階も増築する場合などは構造に係るため、その倍の費用がかかることがあります。

一方、お子さんが独立してご夫婦だけで暮らすのであれば、減築してしまうという選択肢もあり得ます。この場合は、固定資産税の減額や、2階から平屋にすることで、耐震的に有利になる可能性が高まります。
また改修が必要な面積を減らしたり、光や通風環境、空調の効率も改善したり、といった今後のライフサイクルコストも下がるメリットが出てくるでしょう。

特に、人生100年時代には高齢になってからもう一度大規模な修繕が必要になることが容易に想像できます。その際になるべく経済的負担がかからないように、戦略的に減築する、という考え方は理に適っている部分が多く挙げられます。ちなみに、減築に係る費用は戸建て10万円～15万円/m²程度〜というのがよく聞かれる価格帯です。

減築するメリットは、お金のことだけではありません。庭が広がり、ガーデニングやテラスでお茶を楽しむ、といったQOL（クオリティ・オブ・ライフ）の向上、つまり、人生の楽しみを増やすことにも繋がるはずです。
陽気がいい日には庭先で読書をしたり、日向ぼっこをしたり…夏の夜は冷えたビールを飲む、なんてきっと格別ですね。そんな日常を楽しむ機会を想像しながら計画を立てるのが“二期目の人生”を楽しむ秘訣ではないでしょうか。

人生100年時代には、最低2回の買い替え、住み替えの転機を迎える

ここまでで、持ち家の場合に必要な経済的備えについてや、ライフスタイルの変化によっては建替が必要な場合もあるということを具体的にイメージしていただけたかと思います。

では、人生100年時代において、およそどの程度の費用を用意しておく必要があるのか？また、そのためにどのような人生設計を想定しておくといいのか？今回、専門家としてアドバイスをいただいたランドスケープアーキテクトであり工学院大学非常勤講師の保清人氏に聞いてみました。

保：日本では、住宅ローンが終わる25年〜35年で、戸建て住宅を建て替える、もしくは大規模な修繕を行う、あるいは住み替える、というのが多いようです。

一般的に建物のライフサイクルコストは、建設の初期費用の3～4倍といわれます。つまり3,000万円の住宅であれば、1.2億円程度の費用を見ておかなければならない、というわけです。
大卒の生涯年収が約3億円とする場合は、そのほとんどを住宅に費やしていると言えます。

そう考えると、子育てをしながら戸建て住宅を維持するには、家族であれば共働きをし、協力して総世帯収入を増やし、養育費などを含めて計画性をもって適切に配分していく必要がありそうです。

30歳くらいで家を買い、30年住んで60歳。その後、住み替えや建て替えをして90歳…。人生100年時代と言われる今日では、最低2回の買い替え、住み替えの転機を迎えると考えるのが妥当でしょう。

安らぎと憩いに満ちた場所を安心して持ち続けるために

「ただいま」の先に広がる安心できる空間は、私たちにとって何ものにも代えがたいもの。だからこそ、末永くそこで暮らし続けるためにどんな努力が必要なのか、知っておくことは重要だと言えます。

「あれ、こんなはずじゃなかったのに…」や「事前に知っておけば準備しておけたのに」といったことにならないよう、できるだけ先を見据えて情報を得ておくことで、これらを回避したいものですね。

もちろん、知っていても「計画と実際の暮らしに差があったようだ…」なんてことに後から気付いてしまってはもったいないもの。そうならないよう、人生の先達たちの声や各方面の専門家の意見を聞く機会を意識して持つようにしたいですね。

住宅について考えることは、お金のことだけでなく、家族が紡ぐ歴史やそれぞれの人生を考えることでもあると想像できます。ライフマネジメント®を行なう際は、家族のライフスタイルの変化やそれに伴う建て替えや買い替え、増減築やリフォームについても考慮しつつ、家族にぴったりな計画を練っていきたいですね！

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アクサ生命のライフマネジメント®

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人生100年にそなえる資産形成

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